El mercado inmobiliario en Buenos Aires presenta una nueva dinámica: los valores de venta han comenzado a recuperarse, aunque la suba se ha moderado en los últimos meses tras una notable caída pospandemia. La interrogante que surge es si ha vuelto a ser rentable comprar propiedades para alquilar.
Analistas del sector coinciden en que, si el crédito hipotecario se masifica, esto impactará también en el mercado de alquileres. Un aumento en la cantidad de inquilinos que se convierten en propietarios podría resultar en una menor presión sobre la demanda, lo que a su vez limitaría los aumentos en los precios de alquiler.
De cara al año 2026, el panorama se presenta con señales de estabilización, aunque aún con vulnerabilidades ligadas a la macroeconomía y al acceso al crédito. Un factor a considerar es la reciente derogación de la ley de alquileres en diciembre de 2023, lo que ha llevado a un aumento en la oferta de propiedades y a una desaceleración en los precios publicados.
A pesar de esto, los costos de alquiler siguen siendo altos en relación a los ingresos, lo que actúa como un freno natural a futuras subas. Según un informe de Zonaprop, la rentabilidad promedio de los alquileres tradicionales en la ciudad se situó en un 5,89% a junio de 2026. Esto implica que se requieren aproximadamente 17 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, un 5,8% menos de lo que se necesitaba el año anterior.
Los Barrios Más Rentables
Al analizar los datos, se observa que las mayores tasas de rentabilidad se concentran en barrios donde los valores de venta son relativamente bajos. Lugano, Nueva Pompeya y La Boca presentan rentas brutas anuales que superan el 8%, convirtiéndose en zonas atractivas para los inversores.
Estos barrios, tradicionalmente menospreciados por los compradores finales, muestran un rendimiento notable al ofrecer un menor costo por metro cuadrado y alquileres sostenibles. En contraste, los barrios premium como Puerto Madero, Palermo, Núñez y Belgrano tienen rentabilidades más bajas, que oscilan entre el 3,4% y el 4,8% anual, debido a sus altos precios de venta y alquiler.
Ranking de Rentabilidad
Los datos revelan que los barrios con la mayor rentabilidad son:
Villa Lugano: 10,5%Nueva Pompeya: 8%La Boca: 8%Villa Riachuelo: 7,8%Floresta: 7,4%Balvanera: 7,3%San Nicolás: 7,2%Parque Patricios: 7,8%Parque Avellaneda: 7,2%San Cristóbal: 7,1%
Por el contrario, los barrios menos rentables incluyen:
Puerto Madero: 3,4%Palermo: 4,7%Núñez: 4,8%Belgrano: 4,8%Colegiales: 5%Retiro: 5,2%Villa Devoto: 5,3%Saavedra: 5%Coghlan: 5,4%Recoleta: 5,4%
Fuente: La Nación
