El artículo 192 de la Ley 27.802 de Modernización Laboral ha generado un cambio significativo en el tratamiento fiscal de los alquileres. Este artículo sustituyó el inciso n) del artículo 26 de la Ley de Impuesto a las Ganancias, estableciendo que las ganancias provenientes del alquiler de inmuebles destinados a casa habitación estarán exentas del gravamen a partir del 1° de enero de 2026. La intención detrás de esta medida es fomentar que más propietarios ofrezcan sus propiedades en alquiler para vivienda permanente.
A pesar de la buena recepción en el sector, la reglamentación del Decreto 406/2026 ha suscitado dudas. Este decreto redefine lo que se considera “casa-habitación”, limitándolo a inmuebles que constituyan la vivienda única, familiar y de ocupación permanente del inquilino. Esto implica que la exención para el propietario dependerá de las circunstancias personales del inquilino, lo que podría complicar el proceso de alquiler.
Casos complejos en la aplicación de la exención
Se presentan situaciones específicas que complican la obtención de la exención. Por ejemplo, si un inquilino es propietario de otra vivienda, la propiedad que alquila no será considerada su vivienda única, lo que implica que el propietario pierde el beneficio sin necesariamente ser consciente de esta situación. Por otro lado, el alquiler de propiedades a multinacionales para uso de ejecutivos también plantea interrogantes. A pesar de que el inmueble se utiliza como vivienda, la figura del locatario cambia, lo que podría resultar en la pérdida de la exención para el propietario.
Impacto en la recaudación y previsibilidad
El enfoque de la reglamentación ha generado críticas, ya que limita el alcance de la ley original. El tributarista Marcelo D. Rodríguez ha señalado que la ley no discrimina entre los tipos de locadores, pero la reglamentación introduce restricciones no contempladas inicialmente. Esto eleva la incertidumbre para los propietarios que desean poner sus inmuebles en alquiler, ya que podrían enfrentarse a un debate sobre la exención fiscal debido a factores ajenos a su control.
Para optimizar la situación, se sugiere que la calificación de casa-habitación se relacione con el ocupante real del inmueble, eliminando la exclusión para locadores que sean entidades jurídicas. Este ajuste podría no afectar la recaudación, pero ofrecería la previsibilidad necesaria para incentivar a los propietarios a alquilar sus propiedades.
Fuente: La Nación
